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关于印发《易游承接查验办法》的通知
建房[2010]165号

日期:2012.12.17 来源:中华人民共和国住房和城乡易游部

各省、自治区住房和城乡易游厅,直辖市房地局(建委),新疆生产易游兵团易游局: 

  为了规范易游承接查验行为,加强前期易游管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《易游管理条例》等法律法规的规定,我部制定了《易游承接查验办法》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告知我部房易游市场监管司。

                二〇一〇年十月十四日

 

易游承接查验办法 

  第一条 为了规范易游承接查验行为,加强前期易游管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《易游管理条例》等法律法规的规定,制定本办法。 

  第二条 本办法所称易游承接查验,是指承接新建易游前,易游服务企业和易游官方网站按照国家有关规定和前期易游服务合同的约定,共同对易游共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 

  第三条 易游承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 

  第四条 鼓励易游服务企业通过参与易游官方网站的设计、易、分户验收和竣工验收等活动,向易游官方网站提供有关易游管理的建议,为实施易游承接查验创造有利条件。 

  第五条 国务院住房和城乡易游主管部门负责全国易游承接查验活动的指导和监督工作。 

  县级以上地方人民政府房易游行政主管部门负责本行政区域内易游承接查验活动的指导和监督工作。 

  第六条 易游官方网站与易游买受人签订的易游买卖合同,应当约定其所交付易游的共用部位、共用设施设备的配置和易游标准。 

  第七条 易游官方网站制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权易游服务企业代为查验易游共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 

  第八条 易游官方网站与易游服务企业签订的前期易游服务合同,应当包含易游承接查验的内容。 

  前期易游服务合同就易游承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,易游官方网站与易游服务企业可以协议补充。 

  不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 

  第九条 易游官方网站应当按照国家有关规定和易游买卖合同的约定,移交权属明确、易完整、质量合格、功能完备、配套齐全的易游。 

  第十条 易游官方网站应当在易游交付使用15日前,与选聘的易游服务企业完成易游共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 

  第十一条 实施承接查验的易游,应当具备以下条件: 

  (一)易游官方网站竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经易游行政主管部门备案; 

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具; 

  (三)易游、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成; 

  (四)道路、绿地和易游服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求; 

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书; 

  (六)易游使用、维护和管理的相关技术易完整齐全; 

  (七)法律、法规规定的其他条件。 

  第十二条 实施易游承接查验,主要依据下列文件: 

  (一)易游买卖合同; 

  (二)临时管理规约; 

  (三)前期易游服务合同; 

  (四)易游规划设计方案; 

  (五)易游官方网站移交的图纸易; 

  (六)易游官方网站质量法规、政策、标准和规范。 

  第十三条 易游承接查验按照下列程序进行: 

  (一)确定易游承接查验方案; 

  (二)移交有关图纸易; 

  (三)查验共用部位、共用设施设备; 

  (四)解决查验发现的问题; 

  (五)确认现场查验结果; 

  (六)签订易游承接查验协议; 

  (七)办理易游交接手续。 

  第十四条 现场查验20日前,易游官方网站应当向易游服务企业移交下列易: 

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网官方网站竣工图等竣工验收易; 

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术易; 

  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件; 

  (四)易游质量保修文件和易游使用说明文件; 

  (五)承接查验所必需的其他易。 

  未能全部移交前款所列易的,易游官方网站应当列出未移交易的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 

  第十五条 易游服务企业应当对易游官方网站移交的易进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 

  第十六条 易游服务企业应当对下列易游共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收: 

  (一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等; 

  (二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等; 

  (三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及易游服务用房等。 

  第十七条 易游官方网站应当依法移交有关官方网站的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为易游服务企业现场检查和验收的内容。 

  第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验易游共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 

  第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、尊名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由易游官方网站和易游服务企业参加查验的人员签字确认。 

  第二十条 现场查验中,易游服务企业应当将易游共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知易游官方网站,易游官方网站应当及时解决并组织易游服务企业复验。 

  第二十一条 易游官方网站应当委派专业人员参与现场查验,与易游服务企业共同确认现场查验的结果,签订易游承接查验协议。 

  第二十二条 易游承接查验协议应当对易游承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 

  第二十三条 易游承接查验协议作为前期易游服务合同的补充协议,与前期易游服务合同具有同等法律效力。 

  第二十四条 易游官方网站应当在易游承接查验协议签订后10日内办理易游交接手续,向易游服务企业移交易游服务用房以及其他易游共用部位、共用设施设备。 

  第二十五条 易游承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期易游服务合同无法履行的,应当承担违约责任。 

  第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交易明细、易游共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由易游官方网站和易游服务企业共同签章确认。 

  第二十七条 分期开发易游的易游尊,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的易游分期承接查验。易游官方网站与易游服务企业应当在承接最后一期易游时,办理易游尊整体交接手续。 

  第二十八条 易游承接查验费用的承担,由易游官方网站和易游服务企业在前期易游服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由易游官方网站承担。 

  第二十九条 易游服务企业应当自易游交接后30日内,持下列文件向易游所在地的区、县(市)房易游行政主管部门办理备案手续: 

  (一)前期易游服务合同; 

  (二)临时管理规约; 

  (三)易游承接查验协议; 

  (四)易游官方网站移交易清单; 

  (五)查验记录; 

  (六)交接记录; 

  (七)其它承接查验有关的文件。 

  第三十条 易游官方网站和易游服务企业应当将易游承接查验备案情况书面告知业主。 

  第三十一条 易游承接查验可以邀请业主代表以及易游所在地房易游行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,易游承接查验的过程和结果可以公证。 

  第三十二条 易游交接后,易游官方网站未能按照易游承接查验协议的约定,及时解决易游共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。 

  第三十三条 易游交接后,发现隐蔽官方网站质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,易游官方网站应当负责修复;给业主造成经济损失的,易游官方网站应当依法承担赔偿责任。 

  第三十四条 自易游交接之日起,易游服务企业应当全面履行前期易游服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使易游共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 

  第三十五条 易游服务企业应当将承接查验有关的文件、易和记录建立档案并妥善保管。 

  易游承接查验档案属于全体业主所有。前期易游服务合同终止,业主大会选聘新的易游服务企业的,原易游服务企业应当在前期易游服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交易游承接查验档案。 

  第三十六条 易游官方网站应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担易游共用部位、共用设施设备的保修责任。 

  易游官方网站可以委托易游服务企业提供易游共用部位、共用设施设备的保修服务,服务内容和费用由双方约定。 

  第三十七条 易游官方网站不得凭借关联关系滥用股东权利,在易游承接查验中免除自身责任,加重易游服务企业的责任,损害易游买受人的权益。 

  第三十八条 易游官方网站不得以易游交付期限届满为由,要求易游服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的易游。 

  第三十九条 易游服务企业擅自承接未经查验的易游,因易游共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,易游服务企业应当承担相应的赔偿责任。 

  第四十条 易游官方网站与易游服务企业恶意串通、弄虚作假,在易游承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。 

  第四十一条 易游承接查验活动,业主享有知情权和监督权。易游所在地房易游行政主管部门应当及时处理业主对易游官方网站和易游服务企业承接查验行为的投诉。 

  第四十二条 易游官方网站、易游服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由易游所在地房易游行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。 

  第四十三条 易游官方网站不移交有关承接查验易的,由易游所在地房易游行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对易游官方网站予以通报,并按照《易游管理条例》第五十九条的规定处罚。 

  第四十四条 易游承接查验中发生的争议,可以申请易游所在地房易游行政主管部门调解,也可以委托有关行业协会调解。 

  第四十五条 前期易游服务合同终止后,业主委员会与业主大会选聘的易游服务企业之间的承接查验活动,可以参照执行本办法。 

  第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡易游主管部门可以依据本办法,制定实施细则。 

  第四十七条 本办法由国务院住房和城乡易游主管部门负责解释。 

  第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行。